확정일자와 전세권 차이는? 우선변제권이란?

자가가 아닌 월세나 전세로 입주를 하게 되면 내 피같으 전세보증금을 지킬 수 있는 방법이 몇가지 있지만 확정일자, 전세권설정등기, 그리고 전세보증보험이 있네요.
그 중 확정일자 받는 것과 전세권설정에 대하여 많이들 헷갈려하실 것 같아요. 오늘은 전세권설정과 확정일자의 차이점에 대해 알아보겠음.

확정일자 효력

전입신고와 함께 신청하며, 신청을 다음날 부터 효력이 발생
경매시 경매대금에서 우선변제권으로 보증금을 변제받을 수 있음.
단, 보증금반환청구소송을 해야 가능

주택임대차계약을 체결하고 동사무소에 가면 임대차계약서 여백에 날짜를 도장으로 찍어주는데 확정일자 효력은 우선변제권 을 얻을 수 있는 것이죠.
예를 들어 만약에 전세로 계약한 주택에 경매 또는 공매가 진행된다고 볼 때 주택의 매각대금에서 후순위권자 또는 그 밖에 다른 채권들보다 먼저 돈을 받을 수 있는 권리를 말하죠.
이사 하고나서 전입신고를 통해 대향력 요건을 갖추고, 확정일자를 받으면 우선변제권의 효력을 얻을 수 있음.


이 우선변제권은 주택의 인도(입주), 주민등록 전입, 확정일자 라는 세가지 요건을 반드시 갖춰야 되며 요 세가지 날 중에 가능 늦은 날을 기준으로 순위가 정해짐.
그런데 확정일자를 받았다고 해서 무조건 내 보증금을 보호받을 수 있는건 아님.
내가 세입자로 들어간 집이 경매 또는 공매가 실행된다면 보증금을 전부 다 돌려받을 수 있는 것이 아니고 말소기준권리인 선순위 근저당이 있다면 보증금 반환이 어려울 수 있음.
고로 전세를 들어가기 전에 선순위 근저당 금액이 너무 많다 싶은 집들은 피하시는게 좋습니다.

보증금반환소송에서 승소 후에 강제경매를 신청해야 됨.
시간이 훨씬 많이 소요되는 점
경매 실행시 반드시 직접 배당 신청을 해야 보증금을 배당받을 수 있음.

전세권설정 효력

전세권이란 전세보증금을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간동안 용도에 따라 사용 수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금을 반환받을 수 있는 권리

등기부에 전세권설정금액이 표기되며, 신청 당일부터 효력이 발생
전세금을 돌려받지 못했을 경우 소송없이도 경매로 집을 넘길 수 있음.
단, 상대적으로 확정일자에 비해 신청방법이 번거롭고 집주인의 동의가 있어야만 신청 가능하다는 단점이 있음.

전입신고를 하지 않아도 신청할 수 있으며 우선변제권도 얻게 됩니다.
신청 당일 바로 전세권에 대한 효력이 발생함.
만약에 전세금을 돌려받지 못한다면 소송 없이 바로 임의경매로 넘길 수 있지만 토지+건물로 이루어진 부동산에서 보상을 받는게 아니라 건물 값에서만 보상을 받을 수 있음.

특히 일반 주택이 아닌 업무용 오피스텔 같은 경우엔 세금 혜택이나 주택으로 간주하지 않기 위해 임대인이 세입자의 전입신고를 막는 경우가 많죠.
이럴 땐 전입신고를 못하더라도 보증금에 대한 전세권 설정을 하여 전세보증금을 꼭 보호 받으시길 바래요.

또한 전입신고하면서 확정일자 받는 비용은 600원 정도지만 전세권설정은 전세보증금이 얼마냐에 따라서 다르다. 게다가 법무사 대리 비용까지 포함하면 수십만원의 비용이 들기 때문에 애초에 집을 구하기 전에 꼭 근저당 유무 확인은 필수!

등기부등본을 확인하고 근저당이나 소유권에 대한 권리침해 등의 내용이 없다고 하면 확정일자만 받아도 됩니다.

혹시 전세권설정은 하지 않고 확정일자만 받은 상태에서 내 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가야되는 상황이라면?
임차인이 법원에 임차권등기명령 신청 후에 임차권 등기가 완료되면 그 이후에 새로운 주택으로 이사를 하고 새로 이사간 주택에 전입신고를 하여도 기존 주택의 보증금을 돌려받을 수 있는 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됨.

전세권설정이 물권으로서 해당 주택에 전입신고를 하지 않아도 보증금에 대한 보호를 받을 수 있기 때문에 더 유리하긴 하지만 비용면에서 조금 부담스러울 수 있지만 입주와 다르게 퇴거시에 문제가 발생할 수 있다는 생각으로 꼭 하시길 추천드림.